Podobný souhrn nikde jinde nezískáte! Všichni si to svoje know-how schovávají, ale my se rádi podělíme. Ať už prodáváte nebo kupujete, náš seznam vám pomůže zvážit alespoň to, co můžete sami ovlivnit. Faktorů, které působí na prodejní cenu nemovitosti, je totiž opravdu dost.
"Tak jako tak, ten nejčastější faktor, se kterým se v makléřské praxi setkáváme, je ale stejně ten poslední 😉. A těch jedenadvacet před tím můžeme vysvětlovat horem spodem, jak chceme."
Pokud jste majitel nemovitosti, zvažte jednotlivé body níže a prodejte svou nemovitost smysluplně a za reálnou tržní cenu. Pokud kupujete nemovitost, jednotlivé body se vám budou hodit při vyjednávání o ceně. A nebo si můžete zjistit, co obnáší nechat si udělat odhad od realitní kanceláře zde. Jste už orzhodnutí? Tak neváhejte, vyplňte formulář a do dvou dní máte odhad prodejní ceny zdarma! Formulář najdete zde.
1. První a druhý dojem
První (výborný) dojem z fotek v inzerci naláká na prohlídku | Druhý dojem kupující získá z prohlídky| Někteří se k druhému dojmu ani nedostanou, protože je odradí ten první | Více vážných zájemců koupi nemovitosti obvykle navyšuje cenu nemovitosti.
2. Město x venkov
Čím dál od města, tím na metry čtvereční „levnější“ – ve městě jsou služby, práce a větší anonymita, proto tam chce bydlet větší množství lidí | Zvýšit cenu nemovitosti na venkově oproti městu může - ekonomická situace v zemi (karanténa, zdražování energií, válečný stav apod.), nedostatečná výstavba městských bytů.
3. Lokalita
Celkový vzhled bezprostředního okolí | Dostupnost služeb, lékařů, zábavy, sportovišť, škol apod. | Vzdálenost průmyslových zón | Množství zeleně | Celková velikost obytné zóny.
4. Velikost, dispozice a pozemek kolem domu
Čím větší, tím na metry čtvereční „nižší cena“, protože poptávka v ČR je dlouhodobě nejvyšší v kategorii malých bytů | Praktičnost dispozice, resp. logistika osob po bytě a soukromí – samostatné WC, množství koupelen, oddělená spací část od obytné, dostatek úložných prostor, průchodnost pokojů, možnost venkovního pobytu na balkonu či lodžii | Dům s pozemkem bude většinou dražší než stejný dům bez něj (v ČR je vyšší poptávka po nemovitostech typu - „Když dům, tak zahrádka s teráskou, grilovačkou a ideálně s bazénkem“ než „bez“).
5. Stáří
Čím starší, tím levnější | Výjimky mohou tvořit stylové historické nemovitosti, perfektně udržované v původním stavu (roubenky, prvorepublikové nemovitosti nebo retro interiéry apod.).
6. Technický stav budovy
Špatný technický stav výrazně snižuje cenu vzhledem nutnosti dalších investic do nemovitosti | Stav nemovitosti dokáže ve velké míře vyhodnotit realitní makléř, čímž se majitel nebo kupující mohou vyhnout dalším nákladům na odborný posudek | V případě velmi starých a neudržovaných domů postavených z nekvalitních materiálů je však potřeba před prodejem nemovitosti zvážit posouzení technického stavu statikem a dalších specialistů.
7. Konstrukce a materiály
Kvalitní stavební prvky prodlužují životnost, a tak navyšují cenu nemovitosti - cihla bývá nejdražší, panel levnější, kotovice a staré dřevo nejlevnější | Trvanlivé a kvalitní materiály navyšují cenu nemovitosti, nekvalitní ji snižují | Nová plastová okna šetří energii a „zvyšují“ prodejní cenu nemovitosti.
8. Stav interiéru
Nemovitost s pečlivě a vkusně udržovaným interiérem nebo novostavby jsou dražší než zanedbané nebo původní neudržované interiéry | Na cenu nemovitosti má vliv také kvalita vybavení, které je součástí prodeje – podlahy, kuchyňská linka a spotřebiče, koupelnové jádro, obklady, sanita, dveře a nábytek, klimatizace, napojení na „chytrou domácnost“ apod.
9. Podlaží
Byt v přízemí nebo suterénu má nižší hodnotu než stejný byt o pár pater výš | U bytů v nejvyšších patrech cena zase klesá | Atypické podkrovní byty a mezonety jsou žádané a tedy dražší, ale záleží na jejich provedení.
10. Orientace světových stran a výhled
Jih a západ snižují spotřebu energií a zvyšují cenu bytu | O tmavé nemovitosti s malými okny umístěné na sever je nižší poptávka a jejich cena bývá nižší oproti podobným nemovitostem s orientací na jih nebo západ | O nemovitosti s nádherným výhledem je samozřejmě větší zájem, což opět navyšuje cenu.
11. Doprava
Faktory, které ovlivňují hodnotu nemovitosti – blízkost zastávky MHD, možnost parkování, uzamykatelná kolárna, zastřešené garážové stání nebo uzamykatelná garáž.
12. Sousedé
Cenu nemovitosti mohou ovlivnit také faktory, které lze poznat už při prohlídce – množství extrémně hlučných nebo sociálně nepřizpůsobivých sousedů nebo vybydlené okolní byty v bytovém domě.
13. Typ vlastnictví a právo
Družstevní vlastnictví oproti osobnímu vlastnictví funguje jinak a na trhu je nižší povědomí o jeho výhodách, proto může „snižovat“ nabízenou cenu nemovitosti | Byt v osobní vlastnictví lze financovat hypotékou (na rozdíl od družstevního vlastnictví, které bývá většinou financováno hypotékou družstva).
14. Právo
Věcná břemena na nemovitostech výrazně snižují jejich hodnotu | Prodej pouze části nemovitosti, tedy určitého podílu na ní (např. ze SJM – společného jmění manželů apod.) významně snižuje hodnotu nemovitosti.
15. Budoucnost lokality
Budoucí podoba lokality, výstavba obytných nebo průmyslových zón v okolí mohou mít velký vliv na cenu nemovitosti (územní plán města, obecné povědomí o rozvoji lokality).
16. Realitní trh
Výkyvy poptávky a nabídky na realitním trhu, stejně jako v jednotlivých městech a krajích, významně ovlivňují ceny nemovitostí - bytů, domů i pozemků.
17. Hypotéční trh
Nabídka úrokových sazeb bankovních domů a konkrétní podmínky při pořízení hypoték mají vliv na poptávku po nemovitostech a tím i samozřejmě na jejich tržní hodnotu.
18. Ekonomika
Celkový stav ekonomiky (změny podmínek ČNB, inflace, úrokové sazby, investiční příležitosti, bariéry výstavby nových rezidenčních projektů apod.) mají vliv na realitní i hypotéční trh a v důsledku na cenovou hladinu nemovitostí.
19. Demografie
Demografické vlny (vyšší poptávka „silných“ ročníků) mohou zvýšit ceny nemovitostí.
20. Jiná výstavba v lokalitě
Masivnější výstavba nových nemovitostí k bydlení, může mít vliv na cenu starších nemovitostí v okolí | Příchod nadnárodní společnosti s vysokým náborem zaměstnanců může do lokality přitáhnout více lidí a tedy zvýšit poptávku po bydlení.
21. Načasování prodeje
Na realitním trhu existuje také sezónnost, například ceny rekreačních objektů bývají vyšší na jaře | Vyšší poptávka po určitých typech nemovitostí v době pandemie | Útlum poptávky v době velkých svátků může snižovat cenu některých nemovitostí.
22. Prodávající
Nehledě na všechny výše uvedené body, nejčastěji je to právě majitel nemovitosti, který nekompromisně trvá na vyšší prodejní ceně své nemovitosti než je tržní cena doporučená realitní kanceláří!
Tip navíc - pokud právě prodáváte nemovitost
Pokud jste došli až sem a uvědomili si, že vaše nemovitost bohužel neleží v nejžádanější lokalitě ve městě nebo už by potřebovala nejen modernizaci (lehké nepříliš nákladné úpravy interiéru), ale chce vzít, jak se říká „z gruntu“ a zrekonstruovat, tak nesmutněte. Všechno se dá řešit a zkušený realitní makléř si dokáže poradit s mnohými situacemi. Těžko vám tu poradíme úplně se vším, když neznáme vaši nemovitost a celkovou životní situaci, nicméně alespoň k té rekonstrukci - v době, kdy potřebujete nemovitost už prodat, se do rekonstrukce raději nepouštějte. Takové zásahy se majiteli bytu vyplatí, pouze pokud v nemovitosti žije a dělá je průběžně v čase. Těsně před prodejem se rekonstrukce prodraží a náklady se vám s největší pravděpodobností v prodeji nevrátí.
PS: 😉👷💪⛏️
Pokud jste velmi šikovný stavař, který má finanční rezervy, možnost nechodit do zaměstnání, několik týdnů až měsíců pracovat na nemovitosti a vykouzlit zázraky na počkání, tak to určitě jde a držíme vám pěsti. 😉
